Статья: Проблемные вопросы между жильцами и бизнесом по содержанию общего имущества объекта кондоминиума

ПРОБЛЕМНЫЕ ВОПРОСЫ МЕЖДУ ЖИЛЬЦАМИ И БИЗНЕСОМ ПО СОДЕРЖАНИЮ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА ОБЪЕКТА КОНДОМИНИУМА

Анар Кубеева

Юрист Юридической Фирмы Synergy Partners

Закон о жилищных отношениях

На сегодня многие предприниматели владеют помещениями в жилых многоквартирных домах. Предприниматели используют такие помещения в качестве офиса, аптеки, магазина, салона красоты и в иных предпринимательских целях.

В связи с этим предпринимателям необходимо взаимодействовать с органом управления дома (далее – КСК) и с жильцами.

При этом предприниматели, как собственники нежилых помещений, должны соблюдать нормы

Закона о жилищных отношениях, которые КСК и жильцы квартир не всегда правильно применяют.

Сложившаяся практика

В Казахстане сложилась такая практика, что жильцы на общем собрании собственников (далее – Общее собрание) устанавливают разные

взносы на содержание общего имущества (далее – Взносы) для собственников квартир и собственников нежилых помещений.

К примеру, на Общем собрании жильцы установили следующие Взносы:

1) Для собственников квартир– 100 тенге за 1 квадратный метр;

2) Для собственников нежилых помещений – 200 тенге за 1 квадратный метр.

То есть Общее собрание установило для собственников нежилых помещений Взнос в два раза больше чем для собственников квартир. Однако КСК не улучшает качество оказываемых услуг, и собственники не видят каких-либо изменений и улучшений по содержанию дома.

Такой подход не учитывает права собственников нежилых помещений, что создает убытки и расходы для таких собственников.

Расходы должны быть соразмерны доле в общем имуществе

На сегодня Закон о жилищных отношениях и подзаконные акты четко указывают, что расходы на содержание общего имущества должны быть соразмерны доле собственника в общем имуществе.

То есть собственники должны брать всю сумму расходов по содержанию дома и делить ее на долю каждого собственника в общем имуществе.

Для того чтобы определить размер доли собственника в общем имуществе, нужно взять площадь помещения только собственника и разделить ее на общую площадь всех жилых и нежилых помещений в жилом доме.

К примеру, доля собственника в общем имуществе 5%, а расходы на содержание общего имущества дома за один месяц 10 млн. тенге. Таким образом, собственник должен оплачивать 500 000 тенге (= 5% от 10 млн. тенге) в месяц на расходы по содержанию общего имущества.

Таким образом, если жильцы установили Взносы, то Взносы должны соответствовать Закону о жилищных отношенияхи собственник должен нести расходы по содержанию общего имущества, которые соразмерны доле собственника в общем имуществе.

Когда собственники нежилых помещений могут нести расходы больше чем другие жильцы?

Статья 50.2 Закона о жилищных отношениях позволяет устанавливать увеличенные расходы для собственников нежилых помещений, но только если такие собственники используют для своей предпринимательской деятельности общее имущество дома. Например, крышу дома, подвал или иное имущество, которое принадлежит всем жильцам.

КСК и жильцы обычно ссылаются на вышеуказанную статью, когда обосновывают завышенные Взносы для собственников нежилых помещений. Однако КСК должно доказать, что собственник нежилого помещения использует общее имущество в предпринимательских целях. Также завышенные Взносы должны быть документально обоснованы и соразмерны использованию общего имущества собственником нежилого помещения.

Также статья 37 Закона о жилищных отношениях говорит, что собственник нежилого помещения не обязан участвовать в общих расходах, если эти расходы относятся к общему имуществу, которым пользуются только собственники жилых помещений.

Из вышеуказанных положений следует, что собственники нежилых помещений не должны нести расходы больше чем жильцы, если такие собственники не используют общее имущество в предпринимательских целях.

Таким образом, статья 50.2 Закона о жилищных отношениях не применима ко всем собственникам нежилых помещений.

Что делать если Общее собрание установило незаконные расходы?

Согласно Закону о жилищных отношениях решение собственников по установлению Взносов не должно противоречить законодательству Казахстана.

Если Общее собрание собственников приняло решение, которое противоречит Закону о жилищных отношениях, а именно:

1) Общее собрание установило Взносы, из-за которых собственник нежилого помещения несет расходы, которые несоразмерны доле собственника в общем имуществе;

2) при этом собственник нежилого помещения не использует общее имущество для предпринимательских целей;

то такое решение собственников может быть признано недействительным в суде. Поскольку согласно статье 42-1.9 Закона о жилищных отношениях, решение собственников является документом для рассмотрения спорных вопросов в суде как волеизъявление собственников квартир (помещений).

Кто будет Ответчиком, если обратиться в суд?

Если собственники нежилого помещения решат оспорить незаконное решение Общего собрания в суде, то КСК будет надлежащим Ответчиком.

Потому что согласно статье 42.2-1 Закона о жилищных отношениях, орган управления дома представляет интересы собственников помещений и организовывает выполнение решений собственников. Поэтому в случае спора, нужно обратиться с исковым заявлением к КСК.